투자 및 자산관리

서울 도시정비의 중심으로 떠오른 양천구…목동 재건축이 바꾸는 서울 주택지도

- 서울 31만호 공급 목표의 18.4%, 서울 전체 도시정비물량의 12% 양천구에 집중
- 정비면적(4.3㎢) 산본신도시보다 큰 규모, 서울 내 신도시 만드는 대역사
- 40년된 목동아파트 재건축으로 2만 가구 증가, 서울 도시구조 재편 기준될 것

변아롱 기자 | 기사입력 2026/02/23 [09:31]

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서울 도시정비의 중심으로 떠오른 양천구…목동 재건축이 바꾸는 서울 주택지도

- 서울 31만호 공급 목표의 18.4%, 서울 전체 도시정비물량의 12% 양천구에 집중
- 정비면적(4.3㎢) 산본신도시보다 큰 규모, 서울 내 신도시 만드는 대역사
- 40년된 목동아파트 재건축으로 2만 가구 증가, 서울 도시구조 재편 기준될 것

변아롱 기자 | 입력 : 2026/02/23 [09:31]

서울의 주택 공급 전략이 새로운 국면에 접어들고 있다. 더 이상 외곽 신도시만으로 주택 문제를 해결하기 어려워진 상황에서, 이미 형성된 도심을 재편해 주택을 공급하는 방식이 핵심 정책으로 자리 잡고 있다. 이러한 변화 속에서 서울 서남권에 위치한 양천구가 도시정비의 중심지로 부상하고 있다. 특히 목동 신시가지 재건축을 중심으로 한 대규모 정비사업은 서울 주택 공급 전략과 도시 구조 재편의 핵심 사례로 주목받는다.

[코리안투데이] 2023년 8월 주민설명회에서 목동그린웨이를 설명하는 이기재 양천구청장
(사진=양천구청) © 변아롱 기자

서울시는 2031년까지 약 31만 호의 주택 착공을 목표로 공급 정책을 추진하고 있다. 이 가운데 상당한 물량이 양천구에 집중돼 있다. 현재 양천구에서 추진 중인 도시정비 물량은 총 8만9319세대 규모이며, 이 중 약 5만7000호가 2031년까지 착공될 예정이다. 이는 서울 전체 공급 목표의 약 18.4%에 해당하는 규모다.

정비구역 지정 이후 공급이 가시화된 물량 기준으로도 양천구의 비중은 매우 크다. 2025년 하반기 기준 양천구 정비구역 물량은 약 6만1788세대로 서울 전체 도시정비 물량 약 51만5000세대의 11.99%를 차지한다. 단일 자치구에 서울 도시정비 물량의 약 10분의 1이 집중된 사례는 이례적이라는 평가가 나온다.

면적 규모 역시 일반적인 도시 개발 범위를 넘어선다. 목동택지개발지구를 중심으로 한 지구단위계획 면적은 약 4.3㎢에 달한다. 이는 양천구 전체 면적 약 17.41㎢의 약 24.7%를 차지하는 규모다. 면적만 놓고 보면 경기도의 대표적인 신도시인 산본신도시(약 4.2㎢)보다 넓다. 서울 도심 내부에서 하나의 신도시가 새롭게 형성되는 수준이라는 분석이 나오는 이유다.

서울의 주택 공급 전략도 이러한 방향으로 이동하고 있다. 외곽에 새로운 도시를 건설하는 방식에서 벗어나 기존 도시 구조를 재편해 주택을 공급하는 방식이다. 교통·교육·생활 인프라가 이미 구축된 지역을 고밀도로 재정비해 공급과 도시 경쟁력을 동시에 확보하려는 전략이다.

양천구가 도시정비의 중심지로 떠오른 배경에는 목동 신시가지라는 독특한 도시 계획 유산이 있다. 1980년대 정부는 서울의 심각한 주택난을 해결하기 위해 ‘주택 200만 호 건설계획’을 추진했다. 이 과정에서 서울의 주거 기능을 분산하기 위한 다핵화 도시 전략이 도입됐고, 그 대표적인 결과물이 목동 신시가지였다.

도시계획 측면에서도 목동은 당시로서는 상당히 선진적인 구조를 갖췄다. 주거단지와 학교, 공원, 상업시설을 도보권에 배치한 생활권 중심 구조는 현재 서울시가 강조하는 ‘15분 생활도시’ 개념과도 맞닿아 있다. 또 건축가 김수근을 비롯한 당대 건축가들이 참여해 보행 중심 단지 구조와 녹지 동선을 구현한 점도 특징으로 평가된다.

이러한 목동 신시가지는 조성 이후 약 40년이 지난 현재 본격적인 재건축 국면에 들어섰다. 목동과 신정동 일대 약 2.28㎢에 걸쳐 조성된 목동아파트는 14개 단지, 총 2만6629가구가 거주하는 대규모 주거 단지다. 재건축이 완료되면 총 4만7438가구 규모로 확대될 예정이다. 순증 가구 수만 약 2만800가구에 달한다.

단일 생활권 기준으로 이 정도 규모의 주택 공급은 서울에서도 손꼽히는 수준이다. 전문가들은 목동 재건축이 완료될 경우 서울 서남권 주거 구조가 크게 변화할 것으로 전망한다.

목동 재건축 사업의 특징 중 하나는 사업 속도다. 과거에는 정비구역 지정까지 최소 5년 이상 걸리는 경우가 일반적이었다. 그러나 목동 아파트 단지는 정비구역 지정 기간을 약 2년 수준으로 단축했다. 2024년 12월 1~3단지를 마지막으로 14개 단지 모두 정비구역 지정 절차를 마쳤다.

이후 사업은 조합 설립과 사업시행인가 단계로 빠르게 진행되고 있다. 이러한 변화에는 제도 개선도 영향을 미쳤다. 2023년부터 국토교통부가 안전진단 기준을 완화하면서 재건축 추진의 제도적 장벽이 낮아졌다.

기존에는 구조 안전성 평가 비중이 높아 재건축 추진이 어려웠지만 기준 완화 이후 사업 추진 가능성이 확대됐다. 또한 정비사업 추진 과정에서 오랜 기간 갈등 요인이었던 목동 1~3단지의 용도지역 상향 문제도 ‘목동 그린웨이’로 불리는 개방형 녹지 계획을 통해 해결 방안을 찾으면서 사업 추진 속도가 빨라졌다.

현재 목동 재건축은 신탁 방식과 조합 방식이 동시에 진행되고 있다. 총 14개 단지 가운데 8개 단지는 신탁 방식을 채택했다. 최근 고시된 1·2단지를 포함해 1·2·5·9·10·11·13·14단지가 신탁사 사업시행자 지정 절차를 마쳤다.

나머지 6개 단지는 조합 설립 방식으로 사업을 추진 중이다. 이 가운데 6단지는 이미 조합 설립을 완료했으며, 3·4·8·12단지는 추진위원회 구성을 마친 상태다.

업계에서는 목동 재건축이 본격적인 설계 경쟁과 시공사 수주 경쟁 단계로 진입했다고 보고 있다. 입지와 사업성이 검증된 대규모 단지인 만큼 건설사 간 경쟁도 치열해질 것으로 예상된다.

재건축 이후 목동 일대는 최고 49층 규모의 스카이라인과 함께 보행 중심 녹지 공간, 스마트 기술이 결합된 미래형 주거지로 재편될 전망이다. 동시에 대규모 이주 수요로 인해 전월세 시장에 미치는 영향을 줄이기 위한 ‘이주 안정화 대책’도 검토되고 있다.

이기재 양천구청장은 정부의 도심 주택 공급 확대 정책과 관련해 “주택시장 안정을 위해서는 새로운 공급 계획보다 현재 진행 중인 정비사업이 원활히 추진되도록 규제를 완화하는 것이 중요하다”고 강조한 바 있다.

현재 양천구에서는 총 66개 구역에서 재건축과 재개발 등 도시정비사업이 진행 중이다. 이러한 사업은 단순히 아파트를 새로 짓는 것을 넘어 지역 생활 환경 전체를 바꾸는 변화로 이어질 가능성이 크다.

실제로 양천구에서는 주민 네 명 중 한 명 이상이 도시정비사업의 직접적인 영향을 받을 것으로 예상된다. 주거환경 개선뿐 아니라 통학 환경, 공원과 녹지, 상권 구조 등 일상생활의 공간 구조가 함께 변화할 수 있기 때문이다.

도시정비는 단순한 건설 사업이 아니라 삶의 질을 바꾸는 정책이라는 인식도 확산되고 있다. 아이들의 등굣길과 노년층의 보행 환경, 지역 커뮤니티 공간까지 함께 재편되기 때문이다.

서울 주택 공급 전략의 중요한 시험대가 된 양천구. 목동 재건축이 성공적으로 진행될 경우 향후 서울 대규모 도시정비사업의 기준 모델이 될 가능성이 크다. 40년 전 서울 서부권 주거 지형을 바꿨던 목동 신시가지가 다시 한 번 도시 구조를 바꾸는 실험대가 되고 있다.

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디지털드로잉 교육 전문가, AI 교육 전문가, 만화가, 디자이너, 장애인권 활동가
세종대학교 문화예술콘텐츠대학원 만화애니메이션학과 석사
컬러리스트 기사, 컴퓨터그래픽스 운용기능사, 웹디자인기능사,
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<몽땅제작소>, <문화예술창작소 그리다> 대표

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